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Ventajas de las REITs y Socimis sobre la inversión inmobiliaria directa

La inversión inmobiliaria es algo muy popular. De hecho, se trata de la clase de activo más importante en el mundo. Hay edificios por todas partes y con muchos usos distintos. En este artículo veremos cuáles son las ventajas de invertir en REITs y Socimis, respecto a la inversión inmobiliaria directa.

Las REITs y Socimis son sociedades de inversión inmobiliaria. Y cotizan de la misma forma que lo hacen las acciones. Las REITs (Real Estate Investment Trusts) nacieron en Estados Unidos, y pueden encontrarse en muchos países. En España este tipo de sociedades se conocen como Socimis (Sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria).

A pesar de que hay pequeñas diferencias entre las REITs de un país y de otro, son todas muy similares. Se dedican a comprar inmuebles para alquilarlos y generar flujos de caja. Suelen pagar buenos dividendos, y a veces también se dedican a vender activos.

Son vehículos muy populares si queremos invertir en el mercado inmobiliario. Invertir a través de REITs y Socimis es tan fácil como comprar una acción, y ésta es una de las ventajas que tienen. De hecho, cotizan en bolsa igual que las acciones y están reguladas de forma similar. En España tenemos incluso Socimis en el IBEX 35.

La otra alternativa si queremos invertir en inmuebles es hacerlo directamente nosotros mismos. Eso conlleva mucho más trabajo, pero también puede ofrecernos oportunidades muy buenas.

Como te puedes imaginar, hay diferencias importantes entre invertir en REITs y Socimis, o hacerlo de forma directa.

En este artículo analizaremos las ventajas que van de la mano de invertir en REITs y Socimis, respecto a la inversión inmobiliaria directa. Eso nos permitirá elegir la mejor opción para nosotros, según nuestras circunstancias y preferencias. Usaré los términos REITS y Socimis de forma intercambiable.

Si quieres ir directamente a las ventajas de la inversión inmobiliaria directa respecto a las REIT y Socimis, te dejo el enlace aquí mismo: Disponible dentro de unos días.

Ventajas de las REITs y Socimis

1) Simplicidad

Una de las principales ventajas de las REITs es lo fácil que es invertir en ellas. De hecho, es tan sencillo como abrir tu cuenta en un bróker y comprar unas cuantas acciones. No hay importe de inversión mínimo.

Una vez hemos comprado, no tenemos que preocuparnos por nada. Para eso hay una empresa que se encarga de gestionar los inmuebles: encontrarlos, acondicionarlos y arrendarlos. Nosotros tan solo tenemos que cobrar los dividendos y pagar impuestos cuando toque. Y si queremos vender, es tan fácil como poner una orden de venta.

Por el contrario, invertir en inmuebles directamente conlleva su tiempo, trabajo y mucho dinero. Debemos encontrar inmuebles, hacer ofertas, tratar con abogados y notarios, a veces arreglar el inmueble y por último encontrar inquilinos. Además, el importe mínimo para llevar a cabo una inversión es significativo.

Como ves, en cuanto a simplicidad y comodidad se refiere, las REITs son mucho mejores.

2) Liquidez

La liquidez se refiere a dos cosas: los costes que van asociados a la compra y la venta de un activo, y al tiempo que se tarda en vender. Y ésta es otra de las grandes ventajas de las REITs.

Invertir en una REIT o Socimi es como hacerlo en una acción. Nos lleva segundos hacer una compra o una venta. Los costes son prácticamente nulos, ya que tan solo tendremos que pagar una pequeña comisión a nuestro bróker. Y el bid-ask spread, la diferencia entre el precio al que compramos y el precio al que vendemos, es muy bajo, con lo que podemos entrar y salir de una inversión en cualquier momento sin sufrir pérdidas.

Por el contrario, la compra de un inmueble, aparte de tardar unas semanas en completarse, suele ir asociada a una cantidad muy considerable de costes (Impuesto de Transmisión Patrimonial, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, notarios, etc.). Estos costes son irrecuperables cuando vendemos.

A la hora de vender, tendremos que esperar a que alguien nos pague el precio que queramos, con lo que probablemente tendremos que esperar. Y, por si esto fuera poco, la venta también puede ir de la mano del pago de impuestos, tasas y otros costes.

Así pues, en la mayoría de los casos, la inversión directa debe hacerse pensando en el largo plazo. Por su parte, la elevada liquidez de las REITs hace que podamos ser mucho más flexibles a la hora de invertir y desinvertir.

3) Diversificación dentro del mercado inmobiliario

Otra de las grandes ventajas de las REITs es que nos permite diversificar totalmente nuestras inversiones en el mercado inmobiliario.  Hay miles de REITs disponibles y las hay de todos los tipos.

Si deseas invertir en pisos normales, puedes hacerlo. Si prefieres invertir en pisos de lujo, también. Y las opciones son casi infinitas: casas, oficinas, locales, almacenes, hoteles, residencias, fábricas, centros comerciales, cines e incluso hospitales.

REITS de hoteles

Además, puedes elegir dónde llevar a cabo tus inversiones. Ahí entran cuestiones como invertir en los países que tú quieras, e incluso en tus regiones favoritas. Si lees algo favorable sobre los hoteles en Florida, encontrarás varias REITs que invierten allí. Si quieres invertir en oficinas en Londres, también. O si lo que quieres es invertir en España, obviamente tendrás varias opciones.

Adicionalmente, tienes fondos ETF que invierten en multitud de REITs al mismo tiempo. Esto es ideal si quieres invertir en el mercado inmobiliario de forma muy diversificada y sin tener que elegir tú mismo dónde invertir. Y todo a coste prácticamente 0.

Por el contrario, la inversión inmobiliaria directa es mucho más difícil de diversificar. En primer lugar, porque el precio de las inversiones es tan alto que es complicado tener un número considerable de ellas. Hay muy poca gente que tenga más de 5 o 10 inmuebles, a no ser que hablemos de zonas con precios muy bajos.

Y eso tiene una importante consecuencia: si tenemos la mala fortuna de sufrir impagos y okupas, es mucho mejor tener 100 propiedades que 1 o 2. Como ves, gracias a las REITs, evitamos esos grandes riesgos.

En segundo lugar, porque estamos limitados a pisos, casas, locales y plazas de parking. Es difícil que seamos capaces de comprar un hotel o un edificio de oficinas. Podríamos hacerlo si somos unos cuantos inversores, a través de una sociedad, pero ya entiendes a lo que me refiero.

Y, por último, porque solemos estar limitados a la zona donde vivimos o zonas que conocemos. Eso no tiene por qué ser malo, ya que nos da ventaja, y es uno de los aspectos positivos de la inversión inmobiliaria directa. Sin embargo, en cuanto a la diversificación, es un problema. Se puede solucionar si tenemos una cantidad de capital considerable, con la que podamos contratar a agentes que nos asistan en la compra de un inmueble en el extranjero. Pero es, sin lugar a dudas, un obstáculo añadido.

4) Activos de calidad

Este punto está relacionado con el anterior, donde ya hemos visto que las REITs nos permiten invertir en los activos que queramos. Algunos de esos activos pueden ser edificios icónicos y de gran calidad.

Las REITs nos permiten invertir en rascacielos en Nueva York, Londres o Hong Kong. A muchos inversores esta posibilidad les da sensación de seguridad. Estas inversiones pueden ser mejores o peores a largo plazo, el tiempo dirá, pero es bueno poder elegir.

Un aspecto a tener en cuenta para estos inmuebles serán los cambios que puedan tener lugar como consecuencia del virus. Cosas como el teletrabajo y gente abandonando grandes zonas urbanas para mudarse a zonas más asequibles, pueden afectar al valor de este tipo de inmuebles.

Resumen

Como has visto, invertir en REITs y Socimis tiene sus ventajas. Para poder tomar una decisión sobre qué es lo que más nos conviene a nosotros, debemos obviamente ver cuáles son las ventajas de la inversión inmobiliaria directa.

Esto lo analizamos en otro artículo, pero te adelante los aspectos que trataremos, para que te vayas familiarizando con ellos:

  • Potencial de comprar por debajo del precio de mercado
  • Potencial para añadir valor
  • Control directo sobre el inmueble
  • Control sobre el apalancamiento
  • Mayor diversificación con respecto a inversiones bursátiles

Te animo a que lo leas: Disponible dentro de unos días.

Y, como siempre, si quieres comentar algo sobre las REITs o Socimis, puedes hacerlo aquí abajo.

Publicado en Invertir

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