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Ventajas de la inversión inmobiliaria directa sobre REITs

En otro artículo vimos las ventajas que tenían las REITs y Socimis sobre la inversión inmobiliaria directa. Para aquellos que quieran tener más control sobre sus inversiones y buscar la máxima rentabilidad, hoy nos vamos a centrar en las ventajas de la inversión inmobiliaria directa sobre las REITs y Socimis.

La inversión inmobiliaria directa es la forma más común de invertir en el mundo. En la mayoría de los casos se trata de la vivienda habitual. Pero también hay muchos inversores con varios inmuebles.

Aquí no vamos a debatir sobre si la vivienda habitual debe ser considerada una inversión, o cómo llevar a cabo un análisis al respecto. En mi opinión, la vivienda habitual sí es una inversión. Pero, como he dicho, ese es un tema para otro día.

Hoy nos vamos a centrar en la inversión directa en inmuebles con el fin de ponerlos en alquiler, generar rentas y beneficiarnos de subidas de precio a largo plazo. A pesar de que hay muchos tipos de inmuebles, los aspectos que trataremos son relevantes para todos ellos, si bien habrá ciertos matices en función de lo que elijamos para hacer nuestras inversiones.

Ventajas de la inversión inmobiliaria directa sobre REITs y Socimis

1) Potencial de comprar por debajo del precio de mercado

A menudo se dice que, a la hora de invertir en el mercado inmobiliario, el dinero se gana al comprar y no al vender. Y resulta bastante obvio. Es muy complicado vender un inmueble por encima de su valor real. A fin de cuentas, hay muchos inmuebles disponibles y la única forma factible de conseguir una venta extraordinaria sería si alguien se obsesionara con tu inmueble. A pesar de que esto puede ocurrir, no se trata de ninguna estrategia, ni debes contar con ello.

Sin embargo, comprar por debajo del precio de mercado sí que es posible. Esto se debe principalmente a dos motivos. En primer lugar, si tú conoces la zona mejor que otros compradores y que el vendedor, puedes ser capaz de identificar aquellos inmuebles cuyos precios son menores de lo que deberían ser.

Hay muchas variables que pueden hacer que tú veas cosas que los demás no ven. Podríamos estar hablando de que el inmueble está en una calle muy demandada, que tienes conocimiento sobre el futuro desarrollo de la zona, etc. Lo importante es que tengas más y mejor información que los demás, y que sepas usarla a tu favor.

En segundo lugar, es posible comprar un inmueble por debajo del precio de mercado si encuentras a un vendedor con mucha prisa por vender. Hay vendedores cuya principal motivación es deshacerse del inmueble y conseguir dinero cuanto antes. Para ellos, el precio es algo secundario.  Si eres capaz de ofrecer garantías y una compra rápida, podrás encontrar inmuebles a precios atractivos.

El potencial de comprar por debajo del precio de mercado es inversamente proporcional a lo eficiente que sea ese mercado inmobiliario. Si hay muchos compradores, muchos vendedores, muchas agencias y todo está disponible en internet, el mercado es bastante eficiente y será más difícil encontrar chollos. El mejor ejemplo serían las grandes ciudades.

Por el contrario, un mercado inmobiliario pequeño, a poder ser con pocos compradores y donde no haya fácil acceso a la información, será más proclive a ofrecernos las mejores opciones de inversión.

Si inviertes en una REIT o Socimi, el precio de la acción es el que marca el mercado. Con lo que no vamos a conseguir comprar por debajo de ese precio.

2) Potencial para añadir valor

A pesar de que las REITs y Socimis tienen gestores profesionales que se dedican a gestionar los inmuebles, lo cierto es que tú no vas a poder decidir nada. Sin embargo, si compras un inmueble directamente, vas a ser capaz de tomar decisiones que aumenten el valor del mismo.

Hay muchas opciones para añadir valor, y decidir cuál es la mejor va a depender de muchas variables como el tipo de inmueble, la zona, el mercado, tu estrategia, etc. Algunos ejemplos serían llevar a cabo renovaciones, abrir una cocina al comedor o añadir un segundo baño si esa zona valora mucho tener dos baños.

modernizar inmuebles como inversion

Parte de añadir valor también será darle el uso más lucrativo a ese inmueble. Si eres capaz de comprar un piso grande y dividirlo en dos pisos más pequeños, a lo mejor ese cambio sale rentable porque dos pisos pequeños rinden mucho más que uno grande.

Como ves, si tú compras el inmueble, serás capaz de llevar a cabo tus propios análisis e implementar aquellos cambios que hagan que la inversión sea más rentable.

3) Control directo sobre el inmueble

No, no me refiero a poder llevar a cabo renovaciones en el inmueble. Eso ya lo hemos visto en el punto anterior. Con el control directo sobre el inmueble me refiero a que tú decides qué hacer con él.

Por ejemplo, puedes llevar a cabo una inversión inmobiliaria que sea tanto rentable como útil para tu estilo de vida. Puedes comprar una casa en una zona de costa, alquilarla tres semanas al mes a gente que venga de vacaciones, y usarla tú mismo el resto del tiempo.

inversion inmobiliaria zona de costa

Como ves, tú mismo decides a qué fin destinarás ese inmueble, y no tiene por qué ser un alquiler a largo plazo. Si eres creativo, puedes llevar a cabo buenas inversiones inmobiliarias que se adapten al estilo de vida que deseas.

4) Control sobre el apalancamiento

El apalancamiento es la posibilidad de financiar parte de la compra de un inmueble con deuda hipotecaria. Eso puede magnificar las ganancias (y las pérdidas) de forma notable. De hecho, la inversión inmobiliaria sería muy poco rentable si tuviéramos que pagar a tocateja. Además de muy difícil por la cantidad de dinero que necesitaríamos.

Si encuentras un inmueble con mucho potencial y eres capaz de financiarlo con una hipoteca con buenas condiciones, eso se puede convertir en una inversión espectacular. Y los tipos de interés actuales están en mínimos históricos.

No hay duda de que añadir apalancamiento a una inversión hace que ésta tenga más riesgo. No obstante, la deuda hipotecaria se suele pagar a lo largo de muchos años, cosa que la hace más manejable. Y, por otro lado, si la hipoteca la tienes que pagar tú, también eres tú el que puede planificar esos gastos de forma que haya el menor riesgo posible.

A pesar de que muchas REITs y Socimis también usan apalancamiento, y pueden incluso quebrar, nosotros como accionistas no tenemos control sobre lo que hacen. De ahí que poder elegir el nivel de apalancamiento y planificación que más nos conviene sea una de las grandes ventajas de la inversión inmobiliaria directa.

5) Mayor diversificación respecto a inversiones bursátiles

Por último, nos toca hablar de diversificación. La diversificación buena es aquella que combina activos con potencial de buenos rendimientos, pero cuyos rendimientos no estén altamente correlacionados. Eso hace que nuestras probabilidades de ganar dinero invirtiendo aumenten. De ahí que sea tan atractivo combinar acciones, inmuebles, oro, plata, commodities, etc.

Si bien las REITs y Socimis son inversiones inmobiliarias indirectas, lo cierto es que sus cotizaciones están altamente correlacionadas con las de las demás acciones. Eso significa que una cartera con acciones normales y REITs no estaría muy diversificada.

Sin embargo, una de las principales ventajas de la inversión inmobiliaria directa es que el precio de los inmuebles en el mercado físico está menos correlacionado con los mercados bursátiles. Eso no es siempre así, puesto que ambos mercados pueden caer al mismo tiempo. Pero en muchos casos el mercado inmobiliario es más estable, con menores subidas y bajadas.

Piensa en lo que ocurrió en marzo de 2020. La mayoría de las bolsas alrededor del mundo cayeron un 40%. Si bien el precio al que podríamos haber comprado o vendido un inmueble, de haber sido factible, también habría sido menor, la caída no hubiera sido ni mucho menos tan pronunciada.

Resumen

Como has podido ver, la inversión inmobiliaria directa tiene muchas ventajas. No hay duda de que va acompañada de impuestos y costes superiores, de mucho más trabajo, y que es mucho menos líquida. Pero también tiene un potencial mucho mayor.

Si estás dispuesto a hacer el trabajo adicional que conlleva comprar un inmueble directamente, y si lo haces bien, serás capaz de encontrar activos a precios atractivos, usar el apalancamiento que tú quieras, y decidir qué hacer para añadir valor, darles un uso más lucrativo e incluso integrarlos en tu estilo de vida.

Por el contrario, si priorizas la comodidad y la liquidez para poder mover tu dinero rápidamente, invertir en REITs y Socimis puede ser la mejor opción. Y, como con todo, ambos tipos de inversión son compatibles al mismo tiempo. Por lo que a lo mejor te interesa invertir en inmuebles tanto de forma directa, como mediante REITs y Socimis.

Publicado en Invertir

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