Hay muchas variables que influyen en el precio de compra de las viviendas: tamaño, características, calidades, localización, etc. Como resulta obvio, las viviendas más grandes, con mejores calidades y en zonas con mayor demanda son más caras. Pero eso no explica por qué las viviendas son tan caras.
Contenido
- Introducción
- Tipos de comprador
- Inconvenientes de poseer una vivienda
- Precios inmobiliarios e intereses en las últimas décadas
- ¿Por qué ocurre todo esto?
- Conclusión
Introducción
Por este motivo, en este artículo no quiero hablar sobre por qué unas viviendas son más caras que otras. Lo que vamos a ver es por qué, en general, las viviendas, sean del tipo que sean, son tan caras.
Si escuchamos a los políticos, nos darán todo tipo de argumentos secundarios, como que no se construyen suficientes viviendas, o incluso falsos, como que es por culpa de la especulación o, peor aún, del capitalismo. No obstante, los políticos y demás instituciones públicas son los causantes principales del alto coste de la vivienda.
Así pues, ¿por qué son tan caras las viviendas? Por los bajos tipos de interés. ¿Quién fija los tipos de interés de forma directa o indirecta? Los políticos y demás instituciones públicas que trabajan para los gobiernos, como los bancos centrales.
Las viviendas son objetos cuyo precio está inversamente relacionado con los tipos de interés. A mayores tipos de interés, precios más bajos. A menores tipos de interés, precios más altos. Es así de simple.
Tipos de comprador
En general, existen dos tipos de compradores de vivienda: aquellos que compran con una hipoteca y los que compran sin hipoteca. Veamos por qué, en ambos casos, los intereses bajos empujan los precios hacia arriba:
Comprador con hipoteca
Una hipoteca es un préstamo que nos permite comprar una vivienda y devolver el dinero a lo largo de muchos anos pagando cuotas mensuales. Para saber si nos podemos permitir esos pagos, compararemos la cuota hipotecaria con nuestro salario.
La cuota hipotecaria depende de tres variables: el plazo de la hipoteca, el importe que debemos y el tipo de interés.
Si dejamos fijado el plazo de la hipoteca (por ejemplo 25 años) y la cuota hipotecaria mensual (por ejemplo 1.000 euros), podremos ver en la siguiente tabla por qué a menor tipo de interés, más dinero podemos pedir prestado, cosa que empuja hacia arriba el precio que pueden pagar los compradores con hipoteca, que son la gran mayoría:
| Tipo de interés | Deuda hipotecaria |
| 15% | 78.000 € |
| 10% | 110.000 € |
| 7% | 141.500 € |
| 4% | 189.500 € |
| 2% | 236.000 € |
| 1% | 265.500 € |
| 0% | 300.000 € |
Como puedes ver, cuanto menor sea el tipo de interés, más dinero se puede pedir prestado.
Y eso tiene otra consecuencia importante: si los bancos nos exigen por ejemplo un 20% de entrada, ahorrar ese dinero para la entrada es más difícil cuanto más bajos sean los tipos y más altos los precios.
Comprador sin hipoteca
Los compradores sin hipotecas son gente con dinero suficiente como para pagar la vivienda al contado. Debido a que los precios han subido tanto a lo largo de las ultimas décadas, cada vez hay menos compradores sin hipoteca. La mayoría de ellos son inversores que prefieren poner sus ahorros en una vivienda y alquilarla antes que tenerlos en el banco. Y ahí debemos preguntarnos por qué. A fin de cuentas, la vivienda tiene muchos inconvenientes:
Inconvenientes de poseer una vivienda
- Gastos de compraventa: cuando compramos una vivienda, tenemos que pagar muchos impuestos a la administración publica, que estará encantada en recibirlos. Además, habrá que pagar gastos notariales. Tener el dinero en el banco no conlleva ningún tipo de gasto.
- Gestión de la vivienda: alquilar una vivienda suele conllevar trabajo. A lo mejor hay que hacer obras o renovaciones, habrá que encontrar inquilinos, puede haber problemas en cualquier momento, llamadas inesperadas, etc. Claramente es mucho más sencillo tener dinero en el banco.
- Liquidez: una vivienda es un bien muy ilíquido. Si necesitamos dinero, vamos a tener que venderla, lo cual nos va a costar tiempo y dinero. Tener el dinero en el banco es mucho más cómodo.
Así pues, ¿por qué compran una vivienda? Pues porque los intereses que se pagan a los depósitos bancarios son ridículos o directamente inexistentes. Lo cual significa que, si tenemos en cuenta la inflación, tener dinero en el banco nos garantiza que nuestros ahorros van a perder valor.
La solución es obvia: si los depósitos pagaran un 7% de interés, esa gente no se vería forzada a comprar una vivienda para proteger sus ahorros.
Precios inmobiliarios e intereses en las últimas décadas
Como puedes ver, la relación entre los tipos de interés bajos y la subida del precio de la vivienda es obvia. Invertir en vivienda ha dado muy buenos resultados desde los años 80 en la mayoría de países desarrollados. Sin embargo, contrario a la creencia habitual, el éxito de esta estrategia no ha sido porque la vivienda sea un bien necesario. A fin de cuentas, la vivienda también era un bien necesario antes de los años 80 y nunca habíamos visto subidas similares. El verdadero motivo es que los tipos de interés nunca habían estado en una trayectoria descendiente durante tantas décadas y nunca llegaron a ser tan bajos como hoy en día.
Las siguientes tablas muestran el precio histórico de la vivienda en toda España y los tipos de interés a 10 años para la deuda española:
Aquí el tipo de interés de la deuda española a 10 años:
Como puedes ver en el gráfico, que empieza en 1993, los tipos llevan varias décadas de bajadas cuasi ininterrumpidas. De hecho, los pisos dejan de subir alrededor del año 2007 porque los tipos habían dejado de bajar sobre el año 2005, lo cual hizo que esos precios fueran insostenibles. De la misma forma, la subida de precios que se ve a partir del año 2014 viene como consecuencia de que los tipos empezaran a bajar en 2012-2013. Allí donde van los tipos, los precios de la vivienda siguen.
¿Por qué ocurre todo esto?
Cabe preguntarse ahora quién controla los tipos de interés de forma directa o indirecta. A pesar de que, en los mercados financieros, donde se determinan los tipos de interés, hay muchos agentes distintos, sin duda los que más influencia tienen son los bancos centrales y los gobiernos. Los bancos centrales, a pesar de que sean en teoría independientes, trabajan para los gobiernos.
¿Y para que querrían los gobiernos bajos tipos de interés? Pues porque los gobiernos son, de largo, los mayores deudores del mundo. Siempre lo han sido, pero el nivel de endeudamiento que tienen desde hace unos años es gigantesco. Como menores sean los tipos, menos intereses tendrán que pagar por su deuda, y más se podrán seguir endeudando.
Si, debido a los tipos, se producen burbujas inmobiliarias que generen grandes ingresos fiscales para los gobiernos, pues mejor también.
Conclusión
Como conclusión, si quieres que la vivienda deja de ser algo prohibitivo para lo que tendrías que ahorrar durante 80 años, no culpes al capitalismo. Culpa al gobierno y a la intervención de los mercados financieros por parte de los bancos centrales. No debemos ver con buenos ojos que los gobiernos incurran déficits fiscales, puesto que su dependencia de la deuda les hará querer tipos de interés bajos, lo cual hará que la vivienda sea cada vez más cara para la población.
A fin de cuentas, los gobiernos no producen riqueza, por lo que sus déficits siempre se acaban convirtiendo en subidas de impuestos y subido del coste de la vida.
El siguiente artículo analiza por qué tenemos intereses negativos y quién se beneficia de ello:
Intereses Negativos – Ganadores y Perdedores
Y para suscribirte a mi newsletter, visita este enlace:
Finanzas Claras
Los comentarios están cerrados.