A la hora de elegir hipoteca, tenemos que decidir entre fija o variable. Aquí analizaremos las ventajas y los inconvenientes de cada una de estas opciones. La decisión óptima vendrá determinada por nuestras preferencias y circunstancias personales.
Contenido
Introducción
La deuda nunca ha sido tan barata como lo es hoy en día. Los tipos de interés están en mínimos históricos. Eso hace que tener una hipoteca sea también muy barato. Pero el hecho de que los intereses sean tan bajos, hace que tengamos más incertidumbre sobre qué podría ocurrir en el futuro.
Esa incertidumbre hace que la elección entre una hipoteca a tipo fijo o una hipoteca a tipo variable sea aún más difícil. Sí, existen hipotecas mixtas, con un periodo inicial de interés fijo (digamos 10 años), seguido por otro variable. Pero a las personas nos gusta tomar decisiones óptimas. Y lo que está en el medio raramente nos parece óptimo.
Así pues, vayamos a ver por qué deberíamos elegir hipoteca fija o variable, según lo que nos ofrece cada una de ellas.
Hipoteca a tipo variable
La hipoteca a tipo variable va ligada a un índice de referencia como el Euribor. El Euribor es el tipo de interés al que los bancos se prestan el dinero entre sí, y cambia cada día. Debido a que se suele usar el Euribor a 6 meses, el tipo de interés de la hipoteca cambia cada 6 meses.
La hipoteca variable también tiene un diferencial sobre el Euribor. Ese diferencial puede ser más bajo o más alto, en función de lo atractiva que sea la hipoteca. La mayoría de hipotecas tienen un diferencial de entre el 1% y el 1,5% por encima del Euribor. Obviamente, también hay diferenciales menores y mayores.
Ventajas de la hipoteca variable
La gran ventaja de las hipotecas variables es que suelen ser más baratas. Hay muchos motivos para ello, pero lo más importante es que los tipos de interés a largo plazo suelen ser más altos que los tipos de interés a corto plazo. Y el Euribor es un tipo de interés a 6 meses, o sea, a corto plazo.
Dado que el Euribor es actualmente del -0,5%, no es difícil comprender por qué la hipoteca a tipo variable es más barata.
La relación entre un tipo de interés variable y otro fijo es analizada en este artículo. Es muy importante entender esta relación si quieres hacer una comparación completa entre una hipoteca fija o variable:
Qué es un swap de tipo de interés (IRS)
Además, con una hipoteca a tipo variable, también nos beneficiamos si los tipos de interés son menores en el futuro. A pesar de que esto pueda parecer improbable, no es descartable del todo.
Las otras ventajas de las hipotecas variables es que suelen tener menos comisiones, incluyendo la comisión de apertura y la de amortización anticipada. Eso significa que, si queremos devolver la deuda más rápidamente, hay menor penalización.
Desventajas de la hipoteca variable
La gran desventaja de las hipotecas variables es que tienen más riesgo. Una hipoteca variable nos expone a mayores cuotas mensuales si suben los tipos de interés en el futuro. Eso puede parecer poco probable a día de hoy, pero lo cierto es que nadie sabe qué va a ocurrir en unos años.
La otra desventaja de las hipotecas variables es que el tipo de interés para los primeros 12 o 24 meses suele ser superior al tipo variable que nos correspondería pagar. Eso es una forma que tienen los bancos de esconder sus gastos administrativos a la hora de conceder una hipoteca.
Hipoteca fija
Las hipotecas a tipo fijo tienen el mismo tipo de interés para toda la duración del préstamo hipotecario. Eso significa que, si el tipo de interés pactado es del 2% para los próximos 25 años, nuestras cuotas no van a cambiar nunca, aunque suban los tipos de interés.
Ventajas de la hipoteca fija
La gran ventaja de las hipotecas fijas es que tienen menos riesgo. Debido a que el tipo de interés queda fijado al principio, sabemos de antemano cuánto vamos a pagar cada mes. Eso nos permite planificar más los gastos.
Mucha gente se acordará de la subida del Euribor al inicio de la crisis financiera de 2008. Para muchas personas las cuotas hipotecarias se dispararon de forma dramática. Una hipoteca a tipo fijo no nos expone a este tipo de riesgos.
Personalmente, creo que es muy improbable que suban los tipos de interés si antes no sube de forma muy fuerte la inflación. E incluso aunque eso ocurra, los tipos de interés probablemente seguirían siendo inferiores a la inflación. Digamos que, si la inflación fuera del 7%, quizás el banco central intentaría que los tipos de interés se mantuvieran en el 3%. Esto se debe a que los bancos centrales buscan reducir el valor de las deudas.
En tal escenario, el precio de las viviendas probablemente aumentaría debido a esa inflación, por lo que no serían tan malas noticias para los propietarios. Sin embargo, si un escenario como este se produjese, no hay duda de que sería aún mejor tener una hipoteca con un interés fijo más bajo.
Desventajas de la hipoteca fija
La gran desventaja de las hipotecas a tipo fijo es que son más caras. En igualdad de condiciones, el tipo de interés fijo es más caro que el variable. Eso hace que los intereses tuvieran que subir de forma considerable en el futuro para que nos compensase la hipoteca fija.
Otro motivo por el que las hipotecas fijas son más caras es que suelen tener mayores comisiones. Tanto la comisión de apertura como la de amortización anticipada son superiores. La amortización anticipada es más cara debido a que el banco ha tenido que fijar el tipo de interés en los mercados financieros, y esa mayor comisión es la forma de cobrar por ese riesgo asumido.
Conclusiones
Como ves, la comparativa entre una hipoteca fija y una hipoteca variable se puede reducir a lo siguiente:
La hipoteca variable es más barata, pero tiene más riesgo. La hipoteca fija es más cara, pero tiene menos riesgo.
Así pues, la decisión se puede reducir a cuál es tu apetito y tu capacidad para asumir riesgo. Si deseas ser conservador, la hipoteca fija es probablemente la mejor opción. Si tienes una posición financiera fuerte, y estás seguro de que podrías asumir mayores cuotas hipotecarias en el futuro, la hipoteca variable probablemente sea lo mejor.
¿Cuál es tu prioridad, aumentar tu patrimonio a costa de asumir riesgo, o reducir riesgo a costa de un menor patrimonio?
Por si lo has ignorado antes, te vuelvo a dejar el enlace al artículo donde analizo la relación entre intereses fijos y variables:
Qué es un swap de tipo de interés (IRS)
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