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¿Es la vivienda habitual una buena inversión?

Es una de las decisiones más importantes a nivel financiero. Y una de las más difíciles de analizar. ¿Es la vivienda habitual realmente una buena inversión? Aquí te explico por qué puede ser una de las mejores inversiones de tu vida.

Antes de analizar la cuestión sobre si la vivienda habitual es una buena inversión o no, quiero recordarte que no te debes tomar este artículo como una recomendación personal. Yo voy a exponer mis cálculos, que se basan en varios supuestos. Pero la decisión final es tuya.

La situación económica actual es muy incierta. No sabemos lo que va a ocurrir a corto plazo. Pero este análisis trata de aportar un marco que nos permita analizar la compra de una vivienda a largo plazo.

Al mismo tiempo, comprar una vivienda requiere mayor estabilidad económica que alquilar. A fin de cuentas, estás asumiendo una deuda importante. Y eso puede conllevar riesgos. Pero si te encuentras en una buena situación, el análisis te va a resultar muy útil.

¿Es posible conseguir un rendimiento del 7% anual sin apenas riesgo ni impuestos?

Como te puedes imaginar, la respuesta es que sí. En mi escenario base, la compra de una vivienda habitual implica sacar un 7% de rendimiento anual a nuestro dinero. Y recuerda que ese dinero apenas tiene riesgo y no acarrea el pago de impuestos.

El bajo nivel de riesgo de esta inversión se debe a que sus dividendos están asegurados. Cuando compras un piso, tienes derecho a vivir en él. Al contrario que una acción, que puede eliminar el dividendo, o un índice, que puede ver sus dividendos reducidos, la vivienda va a estar ahí.

El valor de la vivienda tras la hipoteca sí que tiene incertidumbre. Y ahí tiene el mismo riesgo que cualquier otra inversión. Pero vamos a usar un supuesto muy conservador para el valor de nuestra vivienda en el futuro.

En cuanto a los impuestos, no me refiero al IBI. Esto lo tendremos en cuenta en nuestros cálculos. Me refiero a las rentas del capital que no debes tributar por los dividendos que genera el piso (el derecho a vivir ahí).

¿Con qué supuestos llegamos a ese 7% de rendimiento?

Vayamos, pues, a ver qué supuestos hemos usado para determinar que la compra de una vivienda habitual nos puede dar, en un escenario bastante conservador, un 7% de rendimiento anual.

La compra en cuestión, para cálculos de impuestos, la haremos en la Comunidad de Madrid. Se trata de un piso de 250.000 € con un valor de alquiler de 1.000 € mensuales.

debo comprar piso propio

Todos los supuestos:

  • Piso de 250.000 € en la Comunidad de Madrid
  • Valor de alquiler del piso: 1.000 € mensuales
  • 20% de entrada: 50.000 €
  • Impuestos, gastos notariales y otros costes ligados a la compra: 17.000 €
  • Inversión total inicial: 67.000 €
  • Hipoteca del 80% a 25 años, con tipo de interés fijo al 2,45% que incluye seguro de vida y del hogar
  • IBI anual: 600 € (aumentará un 2% anual en línea con la inflación)
  • Gastos de comunidad: 600 € (aumentarán un 2% anual en línea con la inflación)
  • El precio del alquiler aumentará un 2% anual en línea con la inflación
  • El valor del piso aumentará un 2% anual en línea con la inflación
  • Depreciación del piso: asumiremos que el piso se deprecia un 1% cada año (depreciación que subirá con la inflación)

A pesar de que el último punto puede parecer elevado, piensa que tener un piso conlleva gastos adicionales. Y si bien éstos no son 2.500 € anuales, piensa que de vez en cuando hay que hacer reformas para que el piso siga siendo atractivo.

Respecto a los supuestos para la inflación, creo que son bastante conservadores. Es obvio que nadie sabe lo que va a ocurrir a largo plazo. Pero un 2% está muy por debajo de la media histórica. Y si bien la inflación oficial no ha sido muy elevada en los últimos años, recuerda que el Banco Central Europeo está empecinado en crear inflación.

De hecho, la variabilidad de precios puede ser más al alza que a la baja. A la baja es improbable, ya que el BCE está dispuesto a imprimir cuanto haga falta para evitarlo. Y el riesgo al alza (inflación fuerte) significaría que nuestra inversión sería, a nivel nominal, aún mejor.

Además, estamos asumiendo una hipoteca con interés fijo. Como ya hemos visto en otro artículo, las hipotecas a tipo fijo son, en igualdad de condiciones, más caras que las variables. Por lo que, si pudiéramos tolerar el riesgo adicional que tiene una hipoteca variable, podríamos mejorar esos cálculos de rendimiento. Te dejaré el enlace a la comparativa entre hipotecas fijas y variables al final de este artículo.

Cómo se han hecho los cálculos

De forma muy sencilla. Hemos mirado cuánto dinero tenemos que desembolsar inicialmente. Después hemos hecho una comparativa entre vivir de alquiler y ser propietarios. Y, por último, nos fijamos en el valor futuro de la vivienda.

Para empezar, tenemos que hacer una inversión inicial de 67.000 € en concepto de entrada, impuestos y gastos para adquirir ese piso.

Hemos asumido que los gastos mensuales de alquiler son de 1.000 € (12.000 € anuales) y aumentan cada año un 2%. No tenemos en cuenta más gastos corrientes si somos inquilinos.

Los pagos hipotecarios son de 874 € mensuales (10.488 € anuales). Éstos no van a cambiar en los próximos 25 años. Pero siendo propietarios también asumimos gastos adicionales por comunidad, IBI y depreciación del piso. Estos costes adicionales son de 3.700 €, y también suben cada año un 2%.

En los primeros años, los costes totales de ser propietario son algo superiores. Al cabo de unos 12 años, la cosa se invierte. A partir de ahí, alquilar sale más caro. Las diferencias anuales entre alquilar y comprar se han tenido en cuenta.

Por último, asumimos que el valor de la vivienda dentro de 25 años será de 410.000 €, un 2% de subida cada año. Recuerda que no será un piso viejo, ya que hemos asumido un 1% del valor del mismo cada año para mantenerlo y modernizarlo.

Si anualizamos el rendimiento de la compra nos daremos cuenta de que, a lo largo de 25 años, cada euro adicional destinado a la compra ha crecido a un ritmo del 7% anual. Además, esos rendimientos han sido directamente reinvertidos, sin tener que pagar impuestos. Por lo que podemos hablar totalmente de interés compuesto.

Qué conclusiones podemos sacar

Creo que hay algunas conclusiones que podemos sacar. Esto nos ayudará a analizar si la vivienda habitual puede ser una buena inversión para nosotros:

  • Comprar requiere de una importante inversión inicial. Eso nos debe servir para darnos cuenta de lo importante que es ahorrar cuando somos jóvenes. O de lo útil que puede ser que los padres ayuden a sus hijos con la entrada: no es solo dinero, es dinero invertido al 7%.
  • Durante la vida del préstamo hipotecario, los gastos mensuales son similares, independientemente de si compramos o alquilamos.
  • Al final de la hipoteca, tenemos un activo totalmente pagado. Con un poco de suerte el valor del mismo habrá subido en línea con la inflación. Ese patrimonio puede ser vendido y reinvertido en otro sitio, se puede alquilar o puedes seguir viviendo ahí, sin tributar por esos “dividendos”.
informacion sobre comprar vivienda propia

Así pues, date cuenta de que una inversión que te dé un 7% anual, cada año, sin apenas riesgo y sin tener que pagar impuestos es de las mejores que puedes hacer en tu vida. Si esos supuestos se cumplen (y recuerda que son muy factibles), la compra de la vivienda habitual no es solo una buena inversión, sino que es probablemente mejor que invertir en acciones, fondos ETF, oro o commodities.

Por último, te dejo el artículo donde analizo las ventajas y desventajas de las hipotecas a tipo fijo y a tipo variable:
Hipoteca fija o hipoteca variable

Si tienes alguna duda sobre mis cálculos o quieres dejar tu opinión, puedes escribir aquí abajo.

Publicado en Finanzas personales

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