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Comparativa entre invertir en pisos y acciones

Para aquellos interesados en invertir, los pisos y las acciones suelen ser los activos más populares, y una comparativa entre ellos puede ser muy útil. A continuación, vemos los aspectos más importantes que debemos tener en cuenta.

Contenido

Introducción

Las acciones y los pisos, y por su extensión todo tipo de viviendas, son los tipos de activos más populares a la hora de invertir. También brillan porque es relativamente fácil invertir en ellos, por lo que mucha gente se anima a hacerlo.

No obstante, y a pesar de que todos sabemos lo que ambos activos representan, poca gente se para a pensar en las diferencias que existen. Y éstas son numerosas y muy importantes.

En primer lugar, los pisos, las casas y las viviendas en general son bienes inmobiliarios que ofrecen un sitio en el que vivir. A consecuencia de ello, podemos ser nosotros mismos los que disfrutemos de una vivienda, u otra a persona a cambio de que nos pague un alquiler.

Las viviendas son bienes reales. Es decir, existen en el mundo físico. Y están compuestas por dos activos al mismo tiempo: el terreno y el edificio. El terreno, bien sea totalmente nuestro al tratarse de una casa, o en régimen de copropietarios si tenemos un piso, es en principio eterno y nunca cambiará. No se hará más pequeño ni más grande. Por lo que siempre representará parte de la economía de esa región. Como tal, su valor dependerá del desarrollo económico.

En cuanto al edificio, su valor disminuirá paulatinamente a lo largo del tiempo. Esto se debe a que el paso de los años hará que los materiales se deprecien. Por lo que de vez en cuando habrá que poner dinero para rehabilitar el edificio y alargar su vida. Al mismo tiempo, un piso o una casa tampoco crecen. Si no ponemos dinero adicional, una casa de tres habitaciones nunca tendrá cuatro. A raíz de ello, su valor dependerá del desarrollo económico, al mismo tiempo que se devalúa con el paso del tiempo.

Por el contrario, las acciones representan una fracción de la propiedad de una empresa. Las empresas, generalizando mucho, se encargan de producir los bienes y servicios de una economía, mediante la coordinación de mano de obra y capital.

En circunstancias normales, las empresas tienen beneficios. Esos beneficios son el incentivo que existe para llevar a cabo la actividad económica. Sin embargo, al contrario que con los pisos, los beneficios de una empresa son mucho mas volátiles. Pueden crecer mucho en tiempos de vacas gordas, o convertirse en pérdidas importantes en caso de recesión. Por lo que tienen mayor riesgo.

Esos beneficios sirven para pagar dividendos a los inversores, que han financiado con sus ahorros las actividades de la empresa, y posibilitar el crecimiento futuro.

En este sentido, las empresas sí pueden crecer, al contrario que las viviendas. Una casa de tres habitaciones siempre será una casa de tres habitaciones. Pero una empresa fundada recientemente puede convertirse en Amazon un par de décadas más tarde.

Si tomamos el mercado bursátil en general, podemos decir que, a medida que la economía crece, el sector empresarial también crecerá de tamaño. Pues el crecimiento de la producción, que llevan a cabo las empresas gracias a los trabajadores y al capital, es lo que hace crecer la economía.

Por lo que las empresas se pueden beneficiar más del crecimiento económico. Puesto que lo hacen directamente, a diferencia de las viviendas que lo hacen indirectamente. Pero recordemos que, si la economía de un país se ve afectada a largo plazo, lo cual puede pasar, el valor de esas empresas, y por lo tanto las acciones, puede disminuir muchísimo e incluso desaparecer por completo.

Hablemos, a continuación, en mayor detalle de las diferencias entre pisos y acciones.

Dividendos

Los pisos y las casas sirven como vivienda para las personas. Si invertimos en un piso, podremos vivir en él, y por lo tanto no tener que pagar un alquiler. Por lo que esos dividendos estarán totalmente garantizados. En otras palabras, pase lo que pase con la economía, nosotros podremos disfrutar de esos dividendos en forma de especie.

Si vivimos en otro sitio, podremos alquilar nuestro piso a otra persona. Y los ingresos procedentes de ese alquiler serían nuestros dividendos brutos.

Los alquileres son mucho más estables que los beneficios y los dividendos empresariales. Esto significa que no caerán mucho en caso de recesión, ni crecerán espectacularmente en caso de boom económico. A largo plazo, los alquileres aumentarán de forma parecida a la inflación, por lo que en términos reales variarán poco.

Tanto si decidimos vivir en nuestro inmueble o alquilarlo, la propiedad del mismo viene acompañada de gastos. En otras palabras, los “dividendos netos” deberán tener en cuenta el hecho de que tendremos que pagar impuestos (IBI en España), gastos de comunidad en caso de tratarse de un piso, así como reparaciones y renovaciones.

Los dividendos brutos, calculados en forma de alquiler anual dividido por el precio del activo, según zona y tipo de inmueble, rondarán el 3-6% anual. Los gastos totales asociados con la propiedad del inmueble rondarán el 1% a largo plazo si incluimos reformas importantes. Por lo que el rendimiento neto antes de impuestos será del 2-5% anual en la mayoría de los casos. Y esos ingresos aumentarán de forma muy similar a la inflación.

Por lo que respecta a las acciones, hay mucha mas divergencia en cuanto a los dividendos que éstas pagan y su potencial crecimiento futuro. No obstante, podemos fijarnos en el mercado bursátil en general para sacar conclusiones.

Si bien la posesión de acciones no acarrea gastos adicionales para el inversor, las empresas sí deben seguir reinvirtiendo para que la empresa siga funcionando y crezca. Por lo que, aproximadamente, solamente la mitad de los beneficios conseguidos podrán ser pagados a los inversores en forma de dividendos.

En términos generales, el rendimiento que podemos esperar de los dividendos se sitúa alrededor del 3% anual. A largo plazo, los mismos deberían crecer en función de la inflación y el crecimiento económico real. A corto plazo, pueden variar mucho. Por lo que ofrecen mayor potencial y más riesgo que los pisos.

Apreciación a largo plazo

Veamos qué tipo de evolución podemos esperar del precio de ambos activos.

Debido a que los pisos y las casas son bienes reales, en general fijos, su precio tiende a estar correlacionado con la evolución de la inflación a largo plazo. Es decir, su valor real permanece muy estable a lo largo del tiempo.

Esto se debe a que el valor de los pisos va muy ligado al nivel salarial del país. Y los salarios dependen en primer lugar del nivel de precios en ese país y del desarrollo económico.

En el muy corto plazo, el precio de las viviendas es bastante estable. No obstante, en el medio plazo, el precio de las viviendas se ve influenciado por otras variables.

Los tipos de interés, debido a que la mayoría de las compras se llevan a cabo con una hipoteca, afectan de forma importante el precio de las viviendas, en dirección contraria. Cuanto más bajos sean los intereses, más caras serán las viviendas. Y viceversa. Si las viviendas se han encarecido tanto a lo largo de las últimas décadas, es básicamente porque los tipos de interés han estado en mínimos históricos.

Otras variables que destacar son la demografía, la política de vivienda y las tendencias migratorias internas. La demografía determina si hay mayor o menor demanda de viviendas. Si la población de un país va en aumento, los precios tienden a subir, y viceversa.

La política de vivienda es importante porque, en una situación normal, el número de viviendas existentes debería aumentar en línea con el tamaño de la población. Pero si los gobiernos dificultan la construcción de nuevas viviendas, los precios se encarecerán.

Por último, las tendencias migratorias internas, si bien tienen un resultado neto de 0 para el país en conjunto, determinan el valor de los inmuebles de una región en relación a otra región. Si la gente abandona sus provincias para ir a vivir a Madrid, habrá una transferencia de valor inmobiliario de esas provincias a la capital.

En cuanto a las acciones, su precio representa el valor del sector empresarial de una economía. La ratio entre valor empresarial y tamaño de la economía es muy estable a largo plazo. Por lo que la principal variable es el crecimiento económico nominal, es decir, el crecimiento económico real y la inflación.

A corto plazo, el valor de las acciones fluctúa en función de variables como los tipos de interés, el estado de ánimo de los inversores, las perspectivas económicas para los próximos años y la política fiscal que se lleve a cabo.

Impuestos

En esta sección hablaremos de los impuestos que son relevantes para nosotros como inversores.

La compra de un inmueble puede ser bastante cara. Digo puede porque cada país tiene sus leyes. En sitios como España, comprar un piso acarrea el pago de IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que pueden ser muy altos. Por lo que, inicialmente, puede ser caro invertir en inmuebles.

Posteriormente, ser propietarios de una vivienda en la que vivimos recibe el mejor tratamiento fiscal. A fin de cuentas, los dividendos en especie (poder vivir ahí) no acarrean el pago de ningún impuesto. Este es uno de los motivos por los que, para la mayoría de la gente, comprar su vivienda habitual suele ser la mejor decisión financiera que pueden hacer.

Los alquileres cobrados sí que deben tributar. Aunque en la mayoría de los países los mismos reciben un tratamiento más favorable que los dividendos. Esto es así para incentivar la construcción de viviendas. Pero no hay garantía de que vaya a ser siempre de esta forma.

Por lo que respecta a la apreciación, tan sólo deberemos pagar impuestos al vender, lo cual será de forma muy infrecuente, puesto que los inmuebles raramente se compran con la intención de vender a corto plazo.

Y, en muchos países, a la hora de calcular la plusvalía, el precio original pagado se indexa a la inflación, por lo que tan sólo deberemos pagar impuestos sobre la ganancia que supere al aumento en la inflación.

En cuanto a las acciones, los dividendos que cobremos deberán tributar en la mayoría de los casos. De hecho, en muchas ocasiones se producirá una triple tributación (la empresa pagando impuesto de sociedades por los beneficios obtenidos, la empresa pagando impuestos a su país de origen por el pago de dividendos, y el inversor pagando impuestos por los dividendos recibidos).

Si bien hay ocasiones en las que existen mecanismos para reducir la carga fiscal de los dividendos bursátiles, los mismos suelen tener, en general, un peor tratamiento respecto a los inmuebles.

En cuanto a las plusvalías, en la mayoría de los países deberemos pagar cada vez que vendamos acciones por encima de su precio de compra, lo cual será más a menudo que con los inmuebles. Y en la mayoría de los casos los precios de compra no se indexan a la inflación.

En resumen, las viviendas suelen recibir mejores condiciones fiscales que la inversión bursátil, una vez ya somos propietarios.

Liquidez

La liquidez es la capacidad que tenemos para convertir una inversión en dinero. Esto se mide de varias formas: cuánto tiempo tardamos en vender un activo, qué costes acarrea esa venta, y a qué precio lo hacemos respecto a su valor.

Vender un inmueble suele ser lento y caro. La venta de un piso o una casa va acompañada de tener que encontrar un comprador y de bastantes trámites legales y burocráticos. Además, en casi todos los casos, habrá que pagar gastos relacionados con una agencia inmobiliaria, abogados y/o impuestos municipales.

Y, por si esto fuera poco, si queremos vender rápido, el precio que conseguiremos probablemente será menor que el valor real del inmueble.

Por el contrario, las acciones se pueden vender en cualquier momento, siempre y cuando el mercado bursátil esté abierto, y los costes son totalmente insignificantes. Además, el precio que conseguimos es básicamente el mismo que el valor de las acciones, puesto que, por definición, el valor de una acción es el precio al que se están haciendo transacciones en la bolsa.

Por lo que, desde un punto de vista de liquidez, las acciones son de largo mucho mejores.

Riesgo jurídico

El riesgo jurídico a menudo se relaciona con la posibilidad de que el gobierno lleve a cabo una nacionalización masiva y nos quite los activos. Pero eso es tan sólo una forma extrema de riesgo jurídico. En la mayoría de los casos, se trata de cosas más sutiles, pero también importantes.

Es riesgo jurídico cualquier cambio en las leyes, normativas o aplicación de las mismas que pueda afectarnos negativamente como propietarios de un activo.

En el caso de un piso, los aspectos más importantes a tener en cuenta son los siguientes. En primer lugar, los impuestos. El gobierno puede aumentar los impuestos inmobiliarios, haciendo que la posesión de un inmueble sea más cara y el rendimiento menor. Puede decidir que gravará de forma más onerosa las rentas inmobiliarias, reduciendo también su rendimiento. O que la venta o donación del inmueble irá acompañada de mayores impuestos.

Otros aspectos que considerar son los controles de alquileres, especialmente dañinos en casos de elevada inflación, y, en el peor de los casos, la ocupación de nuestro piso sin que el sistema judicial vele por nuestros derechos.

Para las empresas, es decir las acciones, el riesgo jurídico suele ir acompañado de subidas de impuestos, aumento de la regulación, controles de precios y nacionalización directa o indirecta de los activos.

Un ejemplo de nacionalizando indirecta o parcial se puede producir en casos como una mina, si el gobierno de turno decide que, para seguir operando, la empresa debe pagar tasas más elevadas de las que se habían negociado.

Debido a que los inmuebles están fijos en una jurisdicción, gozan de mucha menos liquidez, es más difícil diversificar la inversión inmobiliaria que la bursátil, y a que las consecuencias de algunos de estos riesgos jurídicos son potencialmente más dañinas para los inmuebles que para las acciones, los inversores inmobiliarios son más vulnerables que los bursátiles.

Conclusión

Como hemos podido ver, tanto las acciones como los pisos son inversiones con múltiples aspectos a tener en cuenta. Obviamente hemos generalizado al hablar tanto de un activo como otro, pero es importante tener todas estas variables en cuenta.

Por mucho que parezca que en el fondo invertir en pisos o en acciones es algo similar, las diferencias son muy notables, especialmente si nos fijamos en los riesgos asociados, y una comparativa exhaustiva nos ayudará en la toma de decisiones.

Ambos activos tienen fortalezas y debilidades, por lo que es decisión tuya estimar qué opción se adapta mejor a tus preferencias, objetivos y forma de ser. Y es muy probable que, si tienes suficiente capital, veas que una combinación de inmuebles y acciones puede ser mucho más potente que decantarse totalmente por un tipo de activo u otro.

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Y si quieres aprender más sobre estos dos tipos de activos, puedes echar un vistazo a estas secciones, donde encontrarás muchísima información:
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Publicado en Acciones Inmuebles

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