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Alquilar o comprar vivienda: mi opinión

Alquilar o comprar vivienda es una de las decisiones más importantes a la hora de planificar nuestro futuro económico. Debido a su complejidad, te quiero dar mi opinión y un marco a partir del cual puedes llevar a cabo tu propio análisis. Veremos el tema como si fuera una inversión, porque realmente es lo que es.

En general estoy a favor de hacer las cosas cuanto más simples mejor. Pero hay ciertos temas que requieren de un análisis más detallado. A la hora de decidir si debemos comprar o alquilar vivienda, se suele decir que debemos comprar si el alquiler anual es superior al 5% del valor del inmueble.

Si bien esta regla suele funcionar bien, simplifica demasiado una cuestión muy compleja. Además, los bajos tipos de interés actuales han cambiado el paradigma. Y no tiene pinta de que vaya a haber subidas en muchísimo tiempo.

Antes de ver qué aspectos son importantes para tomar esa importante decisión, quiero decir que doy por hecho que tienes suficiente dinero para la entrada. En caso de que aún no tengas ahorros, ¡ponte a ello!

Cuánto tiempo quieres vivir ahí

Antes de decidir si queremos comprar o alquilar una vivienda, debemos tener una idea sobre cuánto tiempo vamos a vivir ahí. No hace falta que lo sepas de forma exacta. Y que quieras vivir en esa vivienda solamente unos pocos años tampoco significa que no debas comprar.

Si crees que vas a estar en esa vivienda durante muchos años, digamos más de 7, no hace falta que te preocupes por ese aspecto. Si fueras a vivir ahí durante menos tiempo, es cuestión de que sospeses los pros y los contras.

A pesar de que solamente fueras a vivir en esa vivienda durante 2 o 3 años, podría tener sentido comprar en lugar de alquilar. Eso depende de si quieres quedarte esa vivienda en el futuro para alquilarla, el potencial de esa ciudad o país, cuánto dinero te quedará después de pagar la entrada, etc.

Básicamente lo debes ver como si fuera una inversión. ¿Te interesa mantenerla a largo plazo porque crees en su potencial? ¿Sigues teniendo liquidez para otros proyectos en el futuro? Pues entonces no te preocupes por vivir poco tiempo ahí.

Coste del alquiler

El primer punto que debemos analizar es el coste del alquiler. Y con eso no me refiero al alquiler mensual. Lo que debemos hacer es dividir el alquiler anual por el coste de un inmueble similar. Así sabremos la rentabilidad por alquiler de esa vivienda.

Por ejemplo, si vives en una gran ciudad, y pagas 1.000 euros de alquiler mensual por una vivienda que tiene un precio de 400.000 euros, el cálculo sería el siguiente:
(12 x 1.000) / 400.000 = 3%

debes alquilar o comprar

Por el contrario, si vives en un pueblo, y pagas 400 euros de alquiler por una vivienda con un precio de 80.000 euros, nos saldrían las siguientes cifras:
(12 x 400) / 80.000 = 6%

Como ves, si solamente nos fijáramos en esa métrica, comprar en el pueblo sería más atractivo que en la ciudad. A pesar de que el alquiler mensual en la ciudad es mucho más alto.

Interés hipotecario

El segundo punto importante es el interés hipotecario que deberíamos pagar. Comparar la cuota hipotecaria con el alquiler es útil, pero insuficiente. Hoy en día los intereses son tan bajos que más de la mitad de la cuota hipotecaria va al pago de la deuda. Eso es algo muy positivo ya que la mayoría de lo que pagamos va, de forma indirecta, a nuestro bolsillo.

Por el contrario, todo lo que pagamos de alquiler es dinero que se va. No diría que alquilar es tirar el dinero, ya que en algunas circunstancias puede ser lo más rentable, pero lo que pagamos en alquiler es dinero gastado.

Hoy en día es bastante factible conseguir hipotecas con un tipo hipotecario del 1,5% o 2%. Las hipotecas variables suelen ser más baratas. Pero eso es cuestión de preferencia personal.

Coste de ser propietario

Ser propietario no es gratis. Va de la mano de costes adicionales. Y ese aspecto debe ser tenido en cuenta a la hora de decidir si debemos comprar o alquilar vivienda.

El coste más importante es la depreciación del inmueble y los arreglos. Cosas como la caldera, pintar las paredes, arreglar puertas o ventanas, hacer reformas de vez en cuando, etc. Como ves, hay muchos gastos derivados del hecho que el inmueble envejece. La mayoría de estos gastos son irregulares, pero de vez en cuando pueden ser sustanciales. Creo que es útil aproximar estos gastos en un 1% anual del valor de la vivienda. Si su precio es de 250.000 euros, asumiríamos 2.500 euros anuales para gastos de este tipo a largo plazo.

gastos de ser propietario vivienda

Otro gasto asociado a ser propietario son los impuestos, y eso depende del país y municipio donde vivas. En España hay que pagar IBI, pero su cuantía depende del municipio. Si el IBI anual va a ser de por ejemplo 300 euros sobre la misma vivienda de 250.000 euros, este coste sería de un 0,12%. Hay obviamente algunos municipios con un IBI más elevado.

En países como Estados Unidos, los impuestos de este tipo suelen ser significativamente superiores. Sin embargo, en sitios como Reino Unido, este tipo de impuesto lo paga el inquilino, así que no va asociado a ser propietario.

Por último, si hemos comprado un piso o una casa que forme parte de una urbanización, también tendremos que hacer frente a los gastos de comunidad.

Aumento o caída del precio del inmueble

Finalmente hemos llegado a la cuestión más importante. ¿Cuánto valdrá esa vivienda en el futuro? Lo cierto es que nadie lo sabe. Esto depende de cosas como la inflación, el abaratamiento o encarecimiento de la vivienda en general, la demografía y de si la zona en particular va a mejorar o no en el futuro.

Un pueblo de una región muy envejecida y de donde la gente emigra tiene menos potencial que un municipio donde mucha gente joven quiere vivir. El tipo de vivienda también influye. Sobre todo con cosas como el teletrabajo, esta cuestión es cada vez más difícil de pronosticar.

inmuebles que se revalorizaran

A modo de ejemplo, digamos que la inflación en el futuro va a ser del 2% anual, pero que los inmuebles tan solo subirán un 1%. Así pues, el aumento de precio a largo plazo que usamos para los cálculos sería del 1%.

Liquidez

Comprar una vivienda supone sacrificar mucha más liquidez que alquilar. Los inmuebles son bienes ilíquidos. Comprar una vivienda conlleva muchos gastos (lo comentaremos a continuación) y vender va de la mano de más costes, impuestos y tiempo de espera.

Por este motivo, no deberías comprar si necesitas vender pronto. Si tienes mucha liquidez, esto no es un problema. Pero de alguna forma deberías tener en cuenta que ese dinero está “atrapado” en la vivienda. Creo que es útil utilizar un 0,5% de “coste” por esa liquidez. No es un coste real, pero te sirve para poner en perspectiva el hecho de que ese dinero dejará de estar disponible.

Por el contrario, si invirtiésemos ese dinero en acciones, oro o bonos, la liquidez sería casi inmediata.
A pesar de que las acciones y el oro puedan tener mayor rendimiento a largo plazo, no estoy a favor de tener en cuenta el coste de oportunidad de ese dinero. Eso se debe a dos motivos.

En primer lugar, las ganancias en bolsa u oro no están garantizadas. Nunca, ni a largo plazo. En segundo lugar, los rendimientos que te genera el inmueble son libres de impuestos. Puedes vivir allí sin tener que pagar alquiler…y no tienes que pagar impuestos por eso. Digamos que son dividendos libres de impuestos. Y eso es una ventaja sobre otras inversiones.

Costes de transacción al comprar

Por último, debemos comparar el valor de todo lo analizado hasta ahora con los costes de transacción. También en este caso debemos comparar los costes de transacción con el valor del inmueble. Aquí vamos a incluir impuestos, tasas, gastos notariales, etc.

Estos costes van a depender del lugar donde vivas. Hay países con costes altos y países con costes insignificantes. En España el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) depende de la comunidad autónoma y suele ser elevado.

impuesto transmision patrimonial

Los costes de transacción en España pueden perfectamente ser del 10%, o incluso más en algunas comunidades autónomas.

Resumen

Usemos algunos números para ver qué decisión tomaríamos si estuviéramos en esa situación:

  • Coste de alquilar: 5%
  • Interés hipotecario: 2%
  • Coste de ser propietario: 1,2%
  • Aumento o caída del precio del inmueble: +1%
  • Liquidez: 0,5%
  • Costes de transacción al comprar: 10%

El coste de compra se calcularía de la siguiente forma:
Coste de compra = Interés hipotecario + Coste de ser propietario – Aumento del precio del inmueble + Liquidez

Coste de compra = 2% + 1,2% – 1% + 0,5% = 2,7%

Como vemos, el coste de comprar vivienda (2,7%) sería inferior al coste de alquilar (5%), así que la decisión óptima sería de compra, con una diferencia del 2,3% a favor de comprar. Obviamente debemos tener en cuenta que comprar va de la mano de pagar un 10% en costes.

Por lo tanto, comprar debería ser para el largo plazo, independientemente de si es para vivir o alquilar. Si quisiéramos vender pronto, sería mejor alquilar, ya que los altos costes de compra harían que perdiésemos la ventaja de comprar respecto a alquilar.

Conclusión

Soy consciente de que se trata de un análisis incompleto. Saber si debemos comprar o alquilar vivienda es difícil. No hemos tenido en cuenta cosas como el aumento del alquiler con la inflación. O calcular exactamente los costes de ser propietario, ya que los hemos aproximado.

Sin embargo, creo que analizar la situación de esta forma te va a permitir tomar una decisión con fundamentos. La mayor incógnita es saber qué ocurrirá con el precio de la vivienda a largo plazo. Pero recuerda que los bancos centrales están empecinados en que haya inflación en la economía. Y probablemente acaben saliéndose con la suya.

¡Me gustaría saber tu opinión sobre este fascinante tema! Puedes dejar tu comentario aquí abajo.

Para finalizar este largo artículo, me gustaría compartir contigo un enlace donde hablo sobre cuánto dinero necesitas para dejar de trabajar y conseguir la Independencia Financiera. Como verás, analizo dos escenarios: uno con vivienda propia, y otro teniendo que alquilar vivienda:
Cuánto dinero necesitas para dejar de trabajar

Publicado en Finanzas personales

2 comentarios

  1. Jose Jose

    Yo prefiero comprar ,lo malo q te atas a ese lugar.
    Después con la poca pensión q nos quede,si tienes la casa pagada pues para comer ,luz y agua te llega.Pero si estás de alquiler igual ya no.
    Pero si tuviera 100k por ejemplo lo metería antes en bolsa q en cimprar para alquiler.
    Menos dolores de cabeza y alargo plazo mejor

    • Hola José, gracias por tu comentario.
      Sí, yo creo que la vivienda habitual tiene mucho sentido, sobretodo a largo plazo. Para alguien que está jubilado hay mucha diferencia entre tener vivienda propia y no tenerla.
      A la hora de comprar para alquilar, la gran ventaja es poder usar crédito hipotecario. De lo contrario, si tuviéramos que pagar al contado, invertir en acciones suele ser mejor idea, tanto por rendimientos como por liquidez.
      Un saludo,
      Nacho

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